Пять преимуществ ТСЖ

- Зачем?

- В наше ТСЖ постоянно обращаются предприниматели: предлагают открыть на первом этаже парикмахерскую, например. А мы всегда отказываем.

- Почему? Это же удобно: услуга в собственном доме!

- Во-первых, потребуется обустройство отдельного входа, а это уменьшит общедомовую территорию.

Во-вторых, никто не может гарантировать, что парикмахерская через пару лет не закроется, а на ее месте не появится распивочная.

В-третьих, оформить перевод жилой площади в нежилую довольно просто, а вот обратная процедура крайне затруднительна.

Вот так. Жильцы и их ТСЖ пытаются думать на несколько лет вперед. Их активность и ответственность приносит плоды. И это не единственный случай.

Источник: газета "Полезная площадь"

Когда у дома есть хозяин

На одном из форумов нашла переписку между жильцами и ТСЖ. Жильцы жаловались то на цвет лавочки, то на слабую дверь. Ответы председателя ТСЖ порадовали толковостью и оперативностью:

1. Когда уберут двери в тамбуре на лето?

- В июне. Сейчас идет подготовка к сдаче благоустройства территории администрации района. Выполняются их предписания: покраска бордюров, например, высадка цветов, создание клумб.

2. Собаки в микрорайоне когда исчезнут?

- Звонок от ТСЖ был, часть собак изловили, их привьют и выпустят. Таковы законы. Собак усыплять нельзя.

3. Лифт задевает на 6 этаже, в курсе?

- Лифтсервис на этой неделе обследует шахту на предмет задевания.

4. Нет видеокамер в холле почтовых ящиков, а их часто ломают. И где табличка, извещающая, что ведется видеонаблюдение?

- Вопрос решен. Камеры к осени будут и табличка тоже.

5. Бордюры разбиты и некоторые вылетели, крошится асфальт.

- Этим летом заменят 2-3 критичных бордюра. В следующем году данные работы будут заложены в план работ и в смету на 2014 год. Удовольствие дорогое.

В том же ТСЖ озаботились проблемой утилизации энергосберегающих ламп. Председатель ТСЖ обдумал и отчитывается: «ТСЖ в лице председателя должен заключить договор и оплатить разовый сбор за услуги по организации сбора в размере 2700-3000 рублей. Затем ТСЖ организует сбор, накопление и хранение на своих площадях. Понадобится демеркуризационный комплект и спецтара недешевая - от 5000 р. При накоплении 100 штук и более можно везти за свой счет и сдавать лампы в утилизацию (плата за утилизацию 1400-1800 руб., или 14-18 руб. за лампу). Битые и колотые не принимают. Стоимость транспортных услуг от 350 р. за 1 машиночас.

Итого: от 14 тысяч рублей сие удовольствие (с нас! А не нам.)

Я против. Хотелось бы сдавать бесплатно».

Результат неформального и адекватного общения предсказуем: дом в порядке (не идеальном, конечно, жильцы постоянно на что-нибудь ворчат, но по делу, и председателю, а не на него), а на собраниях ТСЖ если и не аншлаг, то кворум собирается.

Тайна отсутствия кворума

Некоторые ТСЖ жалуются, что на собраниях не собирается кворум. Предлагаю посмотреть два объявления о собраниях и самим догадаться, в каком случае жители скорее откликнутся.

Вариант 1 ТСЖ NN

Объявление на форуме: «Уважаемые жители! 7 февраля будет проводиться собрание в ТСЖ NN.

Есть ли у вас какие-либо вопросы, пожелания, инициативы по хозяйственной деятельности ТСЖ? Пишите до 06.02.

Я подготовил и буду обсуждать следующие вопросы:

1. Модернизация видеонаблюдения в доме. Установка 1 видеокамеры в холле почтовых ящиков, вывод изображения с 3-х камер на монитор в подвал к охранникам.

2. Варианты нескользкого покрытия в тамбуре.

3. Сравнение нашей организации, обслуживающей лифт, и Транслифт НН». (всего 6 пунктов)».

Вариант 2 ТСЖ XX

Объявление на форуме: «8 октября 2013 г. в 19 часов состоится внеочередное собрание членов ТСЖ XX

Повестка собрания:

1. Принятие сметы расходов на период с августа 2013 по июль 2014 года.

2. В целях снижения расчетной стоимости горячей воды принять общедомовые нужды за горячее водоснабжение.

3. Установить обязательный взнос на подключение газа в размере 5 000 (пять тысяч) руб.

4. Утверждение порядка выдачи документов собственникам квартир и помещений».

Думаю, все понятно. В первом случае жители приглашаются к участию («пишите до 06.02»), подготовлены реальные темы для обсуждения, важные для каждого. Во втором случае изначально понятно, что цель сбора - утвердить расходы.

Итог. Первое собрание состоялось. Председатель отчитывается: «Сегодня из проблем обсудили:

1. Модернизация видеонаблюдения во всех домах. Необходимо установить по 1 видеокамере в холле почтовых ящиков. Чтобы видно было, кто стекла бьет.

2. Варианты нескользкого покрытия в тамбуре. Интересен вариант с обрезиненными порожками.

3. Необходима песочница с противосолнечным навесом….

4. Увеличение цена на содержание жилого фонда (большое увеличение цен на вывоз мусора в связи с закрытием полигона, обслуживание лифтов, ИТП, ТП и другое)».

Во втором случае общее собрание членов ТСЖ не состоялось из-за отсутствия кворума. Председатель обижен: «Количество голосов членов ТСЖ, присутствовавших на собрании, составило 24.55% от количества голосов всех членов ТСЖ».

5 плюсов ТСЖ

1. Порядок и чистота. Председатель ТСЖ и члены правления проживают в этом же доме, поэтому обычно они действуют в интересах членов ТСЖ, т.е. заботятся о создании комфортных условий для всех жильцов многоквартирного дома.

ТСЖ имеет возможность самостоятельно выбирать эксплуатирующую компанию и контролировать качество ее работы. Правление ТСЖ вправе само выбрать дворников, электриков, сантехников и другой обслуживающий персонал.

2. Прозрачность решения вопросов. Органом управления многоквартирного дома даже при наличии ТСЖ является общее собрание собственников жилых и нежилых помещений, которое вправе решать все текущие вопросы. Жильцы сами определяют смету доходов и расходов на год, в том числе затраты на ремонт общего имущества и на капитальный ремонт.

Следовательно, финансовая деятельность ТСЖ абсолютно прозрачна, т.к. в любое время собственник помещения вправе узнать, за что с него берут деньги: т.е. ознакомиться с финансовыми документами, сметами доходов и расходов ТСЖ, платежными поручениями, выставленными счетами-фактурами. И для этого не нужно долго стоять в очередях в расчетных центрах, искать, где находится УК, можно зайти в офис ТСЖ, и вам все пояснят конкретно по строчкам.

Кроме того, ревизионная комиссия обязана регулярно проверять финансовые документы ТСЖ и отчитываться о проведении проверок перед собственниками на общем собрании о своей работе.

3. Право заниматься коммерческой деятельностью. Согласно ст.152 ЖК РФ товарищество собственников жилья может заниматься следующими видами хозяйственной деятельности:

Все доходы от хозяйственной деятельности используются для оплаты общих расходов или направляются в специальные фонды.

Если в доме есть нежилые помещения, товарищество имеет право их сдавать. ТСЖ может найти арендатора на подвалы (там можно организовать небольшой клуб для детей) и верхние технические этажи. Доход может принести даже использование наружных стен дома (на фасаде можно размещать рекламные плакаты).

4. Благоволение органов государственной власти. Часто органы местного самоуправления поощряют создание ТСЖ и идут им на уступки.

Кроме того, у ресурсоснабжающих компаний не возникает желания обращаться в арбитражный суд с заявлением о признании ТСЖ банкротом при наличии непогашенной задолженности более 100 тыс. руб., поскольку в дальнейшем получить какие-либо денежные средства или иное ликвидное имущество с ТСЖ не представляется возможным.

В основном ресурсники обращаются в суды с такими требованиями к управляющим компаниям, являющимся ООО, т.к. у них, как правило, имеется ликвидное имущество на праве собственности.

5. Юридическая защита прав жильцов. После приватизации придомовой территории на ней (без согласия жильцов) не будет никаких автостоянок, шашлычных, саун либо небоскребов. Если государству потребуется изъять эту землю под собственные нужды, то земля будет выкуплена по рыночной, а не по кадастровой стоимости.

Минусы ТСЖ

На практике часто никто не хочет заниматься хозяйственными нуждами всего дома, люди чувствуют себя собственниками только своей квартиры. Если среди собственников встречаются люди, не желающие платить членские взносы на содержание дома, способов воздействия на неплательщиков существует мало.

Помимо этого

1. Мнение меньшинства не учитывается. В соответствии с Жилищным кодексом РФ, число членов товарищества собственников жилья должно превышать 50% от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. То есть если создать ТСЖ желает большинство жителей дома, то мнение остальных в расчет не берется.

2. Более высокие платежи. Обязательные коммунальные платежи в ТСЖ не превышают среднегородских. Но в ТСЖ необходимо вносить обязательные членские взносы, поскольку нужно оплачивать работу органов управления, бухгалтера, юриста и т. д.

3. Пассивное большинство способно заблокировать работу. Для решения какого-либо вопроса необходимо собрать членов ТСЖ, а опыт показывает, что кворум собирается далеко не всегда.

4. Криминальные риски. Жилищный кодекс РФ не устанавливает, что решение о создании ТСЖ может быть принято только на общем собрании собственников, следовательно, в таких случаях допускается и заочное голосование. А возможность проведения заочного голосования при создании ТСЖ и выбора его членов правления дают большую свободу для подделки (фальсификации), поскольку отсутствует возможность наблюдать за проведением голосования и подведением его итогов.

В связи с этим встречаются криминальные способы создания ТСЖ и выбора членов правления (в том числе председателя. А после того, как ТСЖ зарегистрировано, дом передается в управление какой-нибудь «дочерней» управляющей компании.

Кстати

Дом с ТСЖ	Дом с УК
Все платежи могут поступать на расчетный счет дома и распределяются по решению членов ЖСК (ТСЖ).	Все платежи поступают через ЕРЦ и распределяются на выполнение работ и оказание работ по усмотрению УК
ТСЖ и его органы управления выбирают и формируют сами жильцы	Управляющая организация назначается без учета мнения жильцов или по их выбору
Очередность и объемы работ по содержанию дома устанавливают жители дома, правление	Очередность и объем работ по содержанию дома, а так же стоимость работ, определяется управляющей компанией без выбора наиболее дешевого, но качественного варианта
Расходование средств контролирует правление, ревизионная комиссия, созданная из членов ТСЖ	Проконтролировать расходование средств на содержание конкретного дома практически невозможно
Члены ТСЖ берегут свое имущество, сознавая, что дом содержится и ремонтируется за их счет	Жители не заинтересованы поддерживать чистоту и порядок, так как это не влияет на объем услуг и качество обслуживания
ТСЖ может самостоятельно заключать сделки в интересах дома и жильцов	Жильцы дома, в частности, инициативная группа, не могут заключать сделки от имени дома и жильцов, а вынуждены все делать через УК, которая может саботировать решения

Назад к списку статей

---